Schätzwert: Lfd. Nr. 1: 496.000,00 €
davon entfällt auf Zubehör: 3.000,00 € (Einbauküche)
Lfd. Nr. 2: 257.000,00 €
Beschreibung:
Lfd. Nr. 1
Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen):
Einfamilienwohnhaus, Baujahr 1973, Wohnfläche 193,69 m², Energiebedarfsausweis mit Endenergiebedarf 214 kWh(m2a), Zubehör Einbauküche sowie Einfachgarage, Seit 2017 wird das Bewertungsobjekt von den Eigentümern regelmäßig an Wochenenden genutzt. Mietverträge sind nach Angabe des Sachverständigen nicht abgeschlossen. Das Objekt hat einen durchschnittlichen Erhaltungszustand. Es liegen kleinere Mängel bzw. Modernisierungs-/Instandhaltungsstau vor. Auf die differenzierte Darstellung im Gutachten wird verwiesen.
Die tatsächliche Bebauung weicht von der den vorliegenden Baugenehmigungen in folgenden Punkten ab:
1. Die tatsächliche Nutzung einiger Räume im Untergeschoss weicht von der Baugenehmigung ab. Der geplante Hobbyraum wird tatsächlich als Küche genutzt, der geplante Wasch-/Trockenraum wird tatsächlich als Arbeitszimmer genutzt.
Die Bewertung erfolgt unter der Annahme einer baurechtlichen Zulässigkeit bzw. Genehmigungsfähigkeit der abweichenden Nutzung.
2. Im UG wurde ein nicht genehmigter Türdurchbruch vom Arbeitszimmer zur Garage hergestellt.
3. Die nachträgliche Aufstockung der Garage wurde als „Nebengebäude für Gartengeräte und Holzlege“ genehmigt. Tatsächlich wurden Teile des Gebäudes in Stahl-/Glaskonstruktion hergestellt und ein nicht genehmigter Türdurchbruch zum Kinderzimmer hergestellt. Das Nebengebäude wird unzulässiger Weise als Wintergarten genutzt.
Die Bewertung erfolgt unter der Annahme einer Nichtgenehmigungsfähigkeit der abweichenden Nutzung.
4. Hinter dem auf der Garage aufgestockten Nebengebäude befindet sich eine Außentreppe vom EG ins DG mit Zugang zum Dachgeschoss. Für die Treppe liegt keine baurechtliche Genehmigung vor. Die Bewertung erfolgt unter der Annahme einer baurechtlichen Zulässigkeit bzw. Genehmigungsfähigkeit der Abweichung.
5. Eine genehmigte Eingangsüberdachung wurde nicht ausgeführt.
Lfd. Nr. 2
Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen):
Grundstück, bebaut mit einer Einfachgarage mit Anbau, Baujahr 1998, Nach Angaben des Sachverständigen sind Miet-/Pachtverträge nicht abgeschlossen. Das Objekt hat einen durchschnittlichen Unterhaltungszustand. Es liegen kleinere Mängel bzw. Modernisierungs-/Instandhaltungsstau vor. Auf die differenzierte Darstellung im Gutachten wird verwiesen
Eine baurechtliche Genehmigung der vorhandenen Bebauung liegt nicht vor. Da die Garage zuzüglich Anbau nicht mehr den genehmigungsfreien Rahmen einhält, wäre eine nachträgliche Genehmigung nur über die Erteilung einer Abweichung möglich. Aufgrund des fast vollständigen Verschwindens im Erdreich wäre diese nach Auffassung der Genehmigungsbehörde vertretbar.
Im vorliegenden Schriftverkehr zwischen Eigentümer und Landratsamt Würzburg werden folgende Verstöße der baulichen Anlagen gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften aufgeführt:
- Nach Art. 7 Abs. 4 Bayerische Bauordnung können Garagen mit Nebenanlagen auf der Grundstücksgrenze errichtet werden, wenn diese, u.a. eine Länge von 8 m nicht überschreiten. Diese max. zulässige Grenzbebauung wird bei den errichteten baulichen Anlagen weit überschritten. Eine Grenzbebauung von mehr als 8m, ist nur im Rahmen einer Abstandsflächenübernahme möglich und zudem baugenehmigungspflichtig.
- Die Nutzung des Nebengebäudes (Garage) als Terrasse - es ist ein Zugang vom Dachgeschoß aus vorhanden - ist ebenfalls nur im Rahmen einer Abstandsflächenübernahme möglich, weil es sich dann nicht mehr um ein privilegiertes Nebengebäude/Garage auf der Grundstücksgrenze handelt.
- Eine etwaige Wohnnutzung im Dachgeschoß ist unzulässig
- Die Dachgauben müssen einen Brandabstand von mindestens 1,25 m zur Nachbargrenze einhalten (Art. 32 BayBO).
Mit Aktenvermerk des Landratsamtes Würzburg vom 27.04.1999 wurde der Vorgang vorerst abgeschlossen. Die Bewertung erfolgt unter der Annahme einer baurechtlichen Zulässigkeit bzw. Genehmigungsfähigkeit der baulichen Anlage.
Gericht: Amtsgericht Würzburg
Aktenzeichen: 0002 K 0008/ 2023
Versteigerungstermin:
am 06.12.2023 um 09:00 Uhr
Versteigerungsort: Amtsgericht Würzburg, Ottostraße 5, EG Saal B 001
Kategorie(n): Haus , Grundstück
PLZ/Ort: 97249 Eisingen, Bayern
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